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深圳对房租“非理性”上涨出手了!


作者:深政观察 来源:转载自微信公众号 2018-08-29 14:55:05
摘要:

摘要


一线城市房租上涨的势头近期引发各方关切。小政发现,深圳部分市政协委员早在今年年初召开的深圳市“两会”期间就已经发出“预警”,呼吁关注“房租上涨”的问题。

 

小政8月28日从深圳市政协提案委获知,市政协委员夏俊年初与7名委员联名向市政协六届四次会议提出的“关于全力保障劳动者租房权益,遏制住房租金非理性上涨的提案”,近期已获主办单位——深圳市规划和国土资源委员会的答复。


 

答复对夏俊等委员提出的关于改善城中村配套设施、遏制租金非理性上涨、严禁中介等机构炒高租金等建议一一予以回应,特别提出将通过逐步编制全市及各区住房租金指导价格、规范企业进驻城中村租赁行为、探索建立“稳租金商品房”制度等一系列举措严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价。

 

 


 


 

委员建议:改善城中村配套设施

部门答复:通过综合整治统租运营保障居住安全、平价、方便、舒适


 

根据2015年建筑物普查和住房调查推测,深圳住房总量约5.71亿平方米、1065万套(间),其中,用于出租的住房约783万套(间),占全市住房的73.5%。而以实际居住人口计算,我市住房自有率仅约为20%,即我市80%的实际人口居住在全市73.5%的租赁住房中,并且全市租赁住房的61.3%均来自于质量较差、功能不够完善的城中村住房。

“深圳已成为全球住房租赁占比最高的城市之一。尽管租赁需求很大,但深圳房价却很高,大量来深建设者只得通过低成本租赁在深圳‘扎根’”。夏俊等委员在提案中提出,城中村的存在稀释了住房租赁成本,让来深建设者有了居住的“最低保障”,他呼吁尽快“改善城中村配套设施”,为来深建设者提供更安全整洁的居住条件。


对此,市规土委在答复中回应说,城中村住房在解决全市居民的住房问题中起着至关重要的作用。城中村综合整治并统租运营是深圳租赁市场发展的主要阵地,这既是规范和发展住房租赁市场的需要,也是加大城中村综合整治、提升城市公共安全和基层治理水平、优化营商环境的需要。该委目前已形成下一步工作思路,包括重点补齐城中村公共配套设施和公共空间不足的短板,发挥各类主体在规范城中村租赁运营的积极作用,逐步推动城中村住房租赁规范化运营。


答复透露,将着力发挥各集体经济组织继受单位在动员原村民、改善城中村公共配套设施中的主体作用,引导集体经济组织继受单位直接转型并开展城中村住房租赁业务;将重点发挥市、区国有租赁企业在稳定租赁关系和价格中的示范引领作用,坚持国企开展租赁业务的社会责任感和非盈利目标,结合市、区人才住房和保障房需求,努力实现多方共赢局面;将有序引导各类市场主体参与,规范企业进驻城中村租赁行为等具体措施,避免市场主体无序竞争,恶意拉高租金水平,引导机构出租人将城中村物业改造为产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源。


此外,深圳已建立较为完善的市、区、街和社区网格管理系统,下一步将借助综合整治、公共配套服务及规范化出租的有序推进和网格化管理手段,逐步建立完善城中村租金价格监管体系。


委员建议:行业性垄断“苗头”必须引起警觉

部门答复:规范企业进驻城中村租赁行为,防止“城中村”借改造变相涨价


早在今年初,夏俊等委员就在提案中提醒有关部门,在“房住不炒”的政策影响下,一部分机构已虎视眈眈房屋租赁市场,当前已出现行业性的垄断“苗头”,必须引起警觉。委员提醒的问题近期已引发社会广泛关注。


对此,深圳市规土委在答复中称,在推进专业化、规模化租赁市场发展的同时也引发很多新情况新问题,“尤其是城中村机构化租赁带来的租金上涨问题日渐显现,进一步加大了租房人群的生存压力,不利于我市人才引进和营商环境建设,严重背离了我市发展租赁市场的初衷。”


(改造中的“新围仔村”)


 

该委表示,深圳市委市政府对房屋租金上涨现象高度重视,市委六届九次全会明确提出要严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价的现象发生;深圳此前出台的营商环境改革“20条”中也明确提出要实施租赁分级分类价格管理,促进租赁房屋租期和租金稳定。该委已密切关注市场变化,多次现场走访调查,今年6月市领导带队开展了住房租赁市场的现场调研,并邀请全市5家有代表性的租赁企业进行了座谈,这次会议上再次强调:“租赁市场发展要实现专业化、规模化以及规范化”;“合理控制城中村改造标准和成本投入,应符合当前社会和租客实际需求”;“企业应有社会责任感,不应单纯以盈利为目的进行城中村改造,应严格控制租金水平和涨幅”等等。


 

“城中村收储统租需要开展大量的外部综合整治和环境提升、内部改造和添加设施设备,相关投入较大,不仅推动项目租金上涨,还带来周边房源的租金上涨”,市规土委坦陈租金提升进一步拉高了租房者的生活成本,并无形中挤占了他们的居住空间,使部分租客不得不搬到更远的城中村或选择合租、群租,“特别是部分企业在进村改造中联合原村民、股份公司强行腾退现有租户,造成了较大的社会风险隐患。”


 

市规土委透露,他们已多次约谈相关企业并形成了对策:


 

首先,是进一步完善住房租赁法律法规体系建设。该委正在推动《深圳市房地产市场监管办法》的修订和租赁管理立法等工作,保障租赁双方合法权益,建立完善租赁关系、租赁行为、租赁权益保护的具体标准和负面清单制度,更好促进租赁市场健康有序发展。


 

其次,建立健全租金价格发布和管理制度。该委将联合市房屋租赁办进一步完善租赁价格统计体系,逐步编制全市及各区住房租金指导价格,指导租赁当事人合理约定租金,,必要时实施更广泛的租赁价格管制措施并加大价格稽查力度,规定合同期内出租方调整租金的频率和幅度。同时,进一步加强“城中村”住房改造后统一租赁的指导和监管,引导企业改造为产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源,防止“城中村”房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨。


 

此外,探索实施稳租金商品房制度。针对目前我市租赁市场发展中的租金上涨过快风险,为建立租赁市场长期稳定健康发展的长效机制,该委借鉴德国的成功经验,正探索建立“稳租金商品房”制度,限制租赁住房租金水平及每年涨幅。该委已初步搭建完成稳租金商品房租赁系统,并确定了试点项目,正在开展试点项目的推进工作。后续,拟对部分财政支持改造的集中式租赁项目、新出让自持租赁项目,以及部分经批准的“商改住”项目、新出让用地配建租赁项目、城市更新和土地整备用地配建租赁项目,逐步实行“管控租金、不限对象”为基本特征的稳租金商品房制度,以稳定我市租金市场预期。

 


 

 

 

 

委员建议:房屋中介费按套收费防止炒高租金

部门答复:从源头遏制黑二房东、违规代理经租、随意抬高租金等现象抬高租金等现象


针对一些不良中介炒高房租的行为,夏俊等委员在提案中建议“房屋中介费按套收费”,同时清理“二房东”。



 


 

市规土委表示将加大租赁市场监管力度,进一步加强住房租赁市场监管和执法力量建设,从源头对黑二房东、违规代理、随意抬高租金等现象进行遏制,营造公平有序的市场环境,为规模化租赁的规范化发展创造更好条件。此外,该委还表示将引导社会力量参与住房租赁日常管理,指导市房地产业协会及其租赁专业委员会制定、完善房屋租赁行业执业规范和行为准则,强化行业自律,督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息,引导社会力量参与房屋租赁日常管理。


 

委员建议:实现“租购同权”,让租房者更有尊严

部门答复:进一步提升对承租人的公共服务水平


除了改善居住环境、遏制住房租金非理性上涨,夏俊委员还提出了一个社会普遍关注的问题——租购同权。他在提案中建议“要为租房者赋予入户、入学、就医、养老等权利,尽可能实现‘租购同权’,让租房者更有尊严。”对此市规土委的回应是:该委在《深圳市住房租赁试点工作方案》中已做出要求,“非深圳户籍承租人可按照《深圳经济特区居住证条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务;探索研究在基本公共服务领域加大对户籍承租人的支持力度。”



 

该委认为,目前,在承租人的公共服务权益保障方面,深圳对户籍租房户和非户籍租房户在子女入学及其他城市公共服务领域早已经大范围采用积分制,一定程度上已实现“租购同权”,并且对城中村租户也提供“见证”服务,同样可享有租房积分的权利。但深圳教育、医疗等资源极为有限,所谓“租购同权”,不是简单的喊口号,也不能简单地将之理解为“资源平分”、“权利均等”。在具体分配上,是按照积分多寡进行排位,涉及到户籍、房产所有权、社保等诸多叠加因素的影响。 “下一步我们将会同市教育局、公安局、卫生计生委等相关部门,在充分考虑基本公共服务供给及社会保障体系协同发展的基础上,进一步加大对承租人的支持力度。”市规土委表示。


“合理房租是确保深圳可持续发展的一道重要防线。”对于市规土委给出的答复,夏俊委员28日在位于南山科技工业园的办公室里接受记者采访时表示,提案办理单位面对租金上涨现状拿出了具体的解决思路和对策,非常希望通过这些政策措施的实行,让来深圳追逐梦想、脚踏实地创造价值的人,能够在这座城市安居乐业。



 

小政快评

凡卒观察:

管理租金上涨,关键要稳预期


 

房租如房价,不同的人看,意义是不同的。在租客看来,房租不仅高,而且涨得猛。在房东看来,同房价相比,租金回报低到离谱,买房出租,收益不如存款利息。


 

所以,面对房租上涨的势头,一众政协委员提出提案,希望政府“遏制住房租金非理性上涨”,显然,这样的提案,代表了多数租房者的呼声。


 

而市规土委的答复,则是更见功力。答复当中,没有拿出任何砍瓜切菜式的限制房价上涨的行政手段,而是提出了三条长期的对策,通过制度建设的手段,让房价的变动与管理合法、合规、可预期。


 

规土委的三招,一是完善住房租赁法律法规体系建设,二是建立健全租金价格发布和管理制度。三是探索实施限价租赁房制度。


 

第一招,是通过立法,让租赁关系、租赁行为、租赁价格监管及权益保护都有法可依,让参与租赁行为的各方都能在法律框架内维护自身权益,约束自身行为。


 

第二招,是通过建立健全租金价格发布和管理制度,让房租价格透明,便于交易双方进行价格谈判,避免租房价格的人为炒作和操控。


 

第三招,是探索建立“限价租赁商品房”制度,针对一些特定房源,先行试点,限制租赁住房租金水平及每年涨幅,从而稳定深圳的租金市场预期。


表面上看,这三招,可能达不到许多人所期待的手起刀落的效果,但是,对于向来强调法制,重视市场的深圳而言,这种重视法制建设,强调市场透明,稳定房租预期的管理思路,无疑是手段更加健康,效果更加长远。

 

 


【撰文】彭琰、苗凡卒

【编辑】陈小慧

【统筹】崔霞



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